Làm sao để biết một bất động sản có tính thanh khoản tốt hay không?

Làm sao để biết một bất động sản có tính thanh khoản tốt hay không?

Làm sao để biết một bất động sản có tính thanh khoản tốt hay không?

Đầu tiên về khái niệm hiểu nôm na tính thanh khoản là sự chỉ mức độ dễ dàng mua bán giao dịch của 1 tài sản nào đó mà không làm ảnh hưởng đến giá trị của tài sản đó

Ví dụ về một tài sản có tính thanh khoản cao nhất là tiền mặt. Thì bất cứ lúc nào cũng có thể dùng tờ 50k để mua món hàng có giá trị 50k mà không phải bị người bán ép giá là tờ 50k này chỉ có giá trị mua loại hàng 40k thôi. Và 100% người bán đều chấp nhận cái tờ màu hồng có số 50.000 vnđ là 50k.

Giá trị của 1 tờ tiền là cố định. Nhưng giá trị của bất động sản lại biến động theo thời kỳ nên tính thanh khoản của bđs có thể chia làm 3 kỳ. Quá khứ, hiện tại và tương lai. Thông thường, chúng ta hay dự đoán về tương lai. Nhưng tương lai thì khó đoán định nếu chỉ mường tượng hay trông chờ vào cái này sẽ hình thành cái kia sẽ thành hình. Nên theo cá nhân mình. Mình sẽ đánh giá tính thanh khoản theo dữ liệu thực tế của quá khứ. Lịch sử luôn là người kể câu chuyện tốt nhất và số liệu thì không lừa dối

Một ví dụ cụ thể. Nếu mua 1 miếng đất giá 1 tỷ đồng thì ta sẽ tìm hiểu các yếu tố

Về quá khứ sẽ xét 3 năm. Miếng đất đang dự định mua giá là 1 tỷ năm 2022. Thì ta sẽ tìm kiếm giá của miếng đất đó hoặc giá đất giao dịch khu vực đó năm 2019, 2020 và 2021. Để xem kỳ tăng giá của mỗi năm là bao nhiêu. Ví dự 2020 tăng 30% và giao dịch vẫn tốt. Đến 2021 tăng 60% và giao dịch giảm 1/3 so với cùng kỳ thì mình chia trung bình ra là để giữ được tính thanh khoản tốt thì mức tăng giá tối ưu nhất là 30% và trung bình là 45%. Đến kỳ mình mua 2022 thì so với 2021 coi bị tăng bao nhiêu rồi. Ví dụ năm 2021 giá mới là 500tr thì tức là bị tăng tới 100%. Như vậy có thể tạm tính là đã bị tăng đến giá của năm 2023 rồi và nếu muốn thanh khoản luôn trong năm 2022 thì độ khó thanh khoản lại tăng thêm gấp đôi. Từ đó suy ngược lại nếu để tính thanh khoản tốt thì giá mà ta mua miếng đất đó năm 2022 có thể chấp nhận được ở 3 mức giá

Tối ưu: 500tr x 130% = 650tr

Tối đa 500tr x 160% = 800tr

Trung bình 500tr x 145% = 725tr

Còn nếu mua với mức giá 1 tỷ đồng thì ta phải đổi mục tiêu đầu tư là 2 năm. Đến 2023 mới bán chứ không phải bán luôn trong năm 2022 ( Kỳ mình tính ở đây là 12 tháng)

Và dĩ nhiên trong bđs còn nhiều yếu tố khác như chính sách, hạ tàng thay đổi, mức độ đô thị hóa. Nhưng trong khuôn khổ này mình đặt trọng số duy nhất là biên độ tăng theo dữ liệu quá khứ mà thị trường đã đạt được thôi vì theo cá nhân mình thì đây là sự an toàn nhất.

Chúc mọi người thành công